停車位是必需品不是投資品

　　【亞訊車網(wǎng) m.foodfunfashion.com】十年之后，我所住的樓盤開發(fā)商終于第二次開售車位了。十年前項(xiàng)目開盤同時(shí)出售了地下一層的車位，每個(gè)27萬的均價(jià)在當(dāng)年算得上是天價(jià)，賣得不算很火，但幾年內(nèi)也售罄了。

　　這一次價(jià)格沒怎么漲，已經(jīng)算同等地段的“平民價(jià)”了?？嗫嗟却嗄甑臉I(yè)主們下手很快，地下二層100多個(gè)車位一搶而空，地下三層也賣掉了大半。

　　消化這么快的原因，除了積累多年的購買力，還與隔壁新開盤的一個(gè)豪宅樓盤有關(guān)。這個(gè)項(xiàng)目公寓已經(jīng)開賣，每套超過2000萬元；車位要等到一年后交付時(shí)才出售，但售樓部傳言屆時(shí)定價(jià)在60萬~100萬/個(gè)。

　　這種恐慌性搶購的情緒，似乎也能印證“炒房不如炒車位”的新說法。但車位真是一種好的投資品嗎？

　　作為必需品的車位

　　對(duì)有車無車位的業(yè)主來說，我所在的這個(gè)小區(qū)簡直是個(gè)噩夢(mèng)：小區(qū)地面只有幾個(gè)流動(dòng)車位；地下要到三層才有少量空置車位，付了租金也不保證有固定位置，每天先到先得；周邊一公里之內(nèi)沒有停車場(chǎng)，也沒有任何路面停車位；如果在馬路上亂停，恭喜你，這里是繁忙而擁擠的交通要道，交警從早到晚固定執(zhí)勤。

　　到處找車位不僅僅是個(gè)耗費(fèi)時(shí)間和油錢的活，更是對(duì)人心理的煎熬，沒有固定車位帶來的不安全感會(huì)讓你上班都不安心。這種情況下，如果你還想過上有品質(zhì)的生活，只有干脆放棄有車生活，不然只有買車位一條道路可選。

　　車位和車一樣，十年前還是奢侈品，2003年中國汽車保有量是1219萬輛，差不多每百人一輛車；2013年中國汽車保有量突破1億輛，差不多14人一輛車，在城市比例更高，車已經(jīng)成為必需品。

　　汽車數(shù)量增長很簡單，汽車企業(yè)開足馬力生產(chǎn)就行了；車位卻受限于有限的土地，無法大量增加。目前上海中心城區(qū)夜間停放車輛總量約為74.3萬輛，但小區(qū)配建的停車位總數(shù)只有47.1萬個(gè)，40%的車主只有到處“打游擊”，停在馬路邊過夜還要擔(dān)心愛車失竊和受傷。

　　作為投資品的車位

　　供求關(guān)系這么緊張，在任何一個(gè)市場(chǎng)看起來都是投資的好標(biāo)的。但在車位市場(chǎng)，專業(yè)投資請(qǐng)謹(jǐn)慎！

　　先看出租的回報(bào)率。我所住的小區(qū)外籍租戶比較多，他們一般不需要車位，這些房東的車位常年對(duì)外出租，成交價(jià)是600元/月左右，房東自己還要承擔(dān)每月100元的物業(yè)管理費(fèi)，年回報(bào)率只有2%多一點(diǎn)。這不是個(gè)案，新天地和徐家匯是上海車位價(jià)格最貴的區(qū)域，高端樓盤的車位已達(dá)60萬~80萬/個(gè)，月租金只有1000元左右，回報(bào)率也只有2%左右；外環(huán)外車位在10萬元/個(gè)左右，租金只有200元/月左右，回報(bào)率也在同一水平。

　　很多投資者會(huì)說，炒房都不會(huì)太在乎租金收益，只在乎房價(jià)上漲收益。但與自由流通的房產(chǎn)不同，單獨(dú)出售的車位只能在小區(qū)業(yè)主之間流通，市場(chǎng)很小，成交周期很長；附屬房產(chǎn)流通時(shí)，根據(jù)目前的交易實(shí)際情況來看，有一定溢價(jià)，但幅度很小。

　　車位的買進(jìn)賣出與房產(chǎn)一樣，需要交納很多稅費(fèi)。僅購買環(huán)節(jié)，就有一筆物業(yè)維修基金（費(fèi)用為1198元×3%×建筑面積），還有3%的契稅。在融資方面，多數(shù)銀行不提供車位按揭貸款，只提供消費(fèi)貸款，利率較基準(zhǔn)利率有所上浮。

　　當(dāng)然這些都是靜態(tài)的分析，汽車保有量的增長還在持續(xù)，車位的租金水平還會(huì)不斷提高；但新建樓盤的車位配比也在提高，車位的價(jià)格也會(huì)不斷提高。如果早年以較低的價(jià)格在一個(gè)車位比很低的樓盤買了車位，未來的投資回報(bào)率會(huì)不斷提升；如果現(xiàn)在去一個(gè)車位比公寓戶數(shù)還多的新建樓盤高價(jià)買車位，就不是一項(xiàng)好的投資。

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